«Золотая виза» Греции: базовый порог инвестиций в недвижимость теперь €400–800 тыс.

Что изменилось

Греция перестроила цену своей «золотой визы» под недвижимость, разделив её на уровни. Согласно законам 5100/2024 и 5275/2026, минимум теперь составляет €800 000 в районах с наибольшим спросом — Аттика (большие Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек — и €400 000 в остальной части страны. Привычный порог в €250 000 по-прежнему существует, но лишь для двух узких случаев: перевода коммерческой недвижимости в жилую или реставрации здания-памятника, внесённого в реестр.

С новым ценообразованием появилось несколько технических правил. Инвестиция должна быть вложена в один объект площадью не менее 120 квадратных метров. А краткосрочная или туристическая аренда недвижимости по «золотой визе» — модель Airbnb, на которую рассчитывали многие покупатели, — теперь запрещена: нарушение может повлечь аннулирование разрешения и штраф в €50 000.

Замечание о сроках: официальная страница программы может отставать от закона. Мы взяли эти пороги из греческого законодательства и аналитических публикаций по состоянию на 2026-06-24, а проверить действующие правила можно на странице Министерства миграции Греции. Воспринимайте это как аналитику, а не как юридическую консультацию — уточняйте свой конкретный случай у квалифицированного греческого юриста.

Кого это касается

Изменение делит покупателей на три группы.

Если вам нужны были Афины или знаменитые острова ради образа жизни или арендной доходности, ваш бюджет фактически удваивается или утраивается по сравнению с прежней эпохой €250 000. €800 000 — теперь нижняя планка в этих локациях.

Если вы гибки в выборе места, €400 000 в непремиальном регионе — реалистичный массовый вариант. На эту сумму по-прежнему можно купить солидную недвижимость во многих районах Греции, и при этом сохраняются все ключевые преимущества.

Если вы инвестор, готовый к рискам ремонта, уровень €250 000 для перепрофилирования/памятников — единственный способ сохранить прежнюю цифру, но это проект, а не покупка «под ключ», и он резко сужает круг поиска недвижимости.

Что вы по-прежнему получаете

Базовый пакет не изменился. «Золотая виза» Греции даёт ВНЖ в ЕС без требования минимального срока пребывания для сохранения этого статуса — что удобно, если вам нужна точка опоры в ЕС без переезда. Статус обычно оформляется за 2–4 месяца, и как вид на жительство в ЕС он позволяет путешествовать без визы по Шенгенской зоне для краткосрочных поездок — учтите, что это поездки по виду на жительство, а не безвизовый доступ к 180+ странам по греческому паспорту, который даётся только с гражданством.

Греция разрешает двойное гражданство, и на этапе ВНЖ вы сохраняете свой нынешний паспорт — это вид на жительство, а не второе гражданство. Если ваша страна ограничивает или запрещает двойное гражданство, на этапе ВНЖ это ограничение не затрагивается; «золотая виза» не вынуждает вас выбирать. Путь к греческому (паспорту ЕС) долог: 7 лет реального непрерывного проживания, плюс экзамен по греческому языку и на гражданство. Так что трек к гражданству — это настоящее обязательство по переезду, тогда как сам ВНЖ необременителен.

Несколько слов о запрете на аренду

Запрет на краткосрочную аренду устраняет распространённое допущение — что квартира окупит себя за счёт сдачи туристам. Если ваша модель зависела от дохода с Airbnb, расчёты изменились. Долгосрочная аренда и рост стоимости капитала по-прежнему доступны, но планируйте доходность недвижимости с учётом этого.

Реалистичные альтернативы

Если новые греческие цены выходят за рамки вашего бюджета, стоит взвесить три других маршрута.

• «Золотая виза» Португалии — ещё один путь от ВНЖ к гражданству в ЕС с более низким порогом входа около $216 000, хотя обработка сейчас занимает 12–39 месяцев из-за очереди. Та же логика опоры в ЕС, но медленнее.
• Виза квалифицированного инвестора Панамы — от $300 000 с постоянным ВНЖ примерно за 30 дней. Не ЕС, но быстро и эффективно по капиталу, если вам подходит база в Латинской Америке.
• ВНЖ инвестора в Парагвае — бюджетный вариант за $70 000, оформление 3–6 месяцев. Скромная стоимость, гораздо более слабый паспорт.
• ВНЖ Австрии (финансово независимое лицо) — альтернатива в ЕС с обработкой примерно за 3–6 месяцев, но ограниченная жёсткой годовой квотой, так что сроки — это лотерея.

Для более широкой картины по проживанию, налогам и повторному въезду см. наш страновой гид по Греции. Если у вас есть валютные ограничения в стране проживания или налоговые риски по CRS, просчитайте их до принятия решения — цена недвижимости лишь одна строка в бюджете.

Часто задаваемые вопросы

Исчез ли уровень €250 000? Нет, но он стал узким. Теперь он применяется только к перепрофилированию коммерческой недвижимости в жилую или реставрации зданий-памятников, внесённых в реестр, — а не к покупке обычных квартир.

Могу ли я сдавать недвижимость на Airbnb? Нет. Краткосрочная и туристическая аренда недвижимости по «золотой визе» запрещена под угрозой аннулирования разрешения и штрафа в €50 000.

Обязан ли я жить в Греции, чтобы сохранить ВНЖ? Нет. Минимального срока пребывания для сохранения ВНЖ нет. С гражданством иначе — для него нужно 7 лет реального непрерывного проживания плюс экзамен по греческому языку и на гражданство.

Придётся ли мне отказаться от нынешнего гражданства? Не на этапе ВНЖ. «Золотая виза» — это вид на жительство, а не второе гражданство, поэтому она не вынуждает вас от чего-либо отказываться.

---

Если Греция всё ещё в вашем шорт-листе, на странице программы «Золотая виза» Греции изложены актуальные пороги и сроки — хорошее чтение перед разговором с консультантом.