希腊黄金签证：主流房产门槛已升至 40 万–80 万欧元

发生了什么变化

希腊把房产黄金签证的价格改成了分级制。根据 5100/2024 与 5275/2026 号法律，最高需求地区——阿提卡（大雅典区）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过 3,100 的岛屿——的最低门槛现为 80 万欧元；全国其余地区为 40 万欧元。大家熟悉的 25 万欧元 入门档位依然存在，但仅限两种情形：把商业物业改为住宅，或修复列入名录的历史建筑。

新价格还附带几条硬性规则。投资必须投入单一物业，且面积不少于 120 平方米。此外，黄金签证物业的短租或度假出租——许多买家原本设想的 Airbnb 模式——现已被禁止：违规可能导致居留许可被撤销并处以 5 万欧元罚款。

关于时间点的提醒：官方页面更新可能滞后于法律。本文的门槛数据截至 2026-06-24，来源为希腊立法及顾问机构报道，你可在 希腊移民部页面 核对现行规则。本文为分析，并非法律意见——请就你的具体情况咨询有资质的希腊律师。

谁会受到影响

这次调整把买家分成三类。

如果你想要雅典或那些知名岛屿——无论是为了生活方式还是租金回报——相比从前 25 万欧元的时代，你的预算实际上翻了一到两倍。在这些地段，80 万欧元如今是底线。

如果你对地点灵活，那么在非核心地区花 40 万欧元是现实中的主流路线。这笔钱在希腊许多地方仍能买到不错的房产，核心权益也都保留。

如果你是能承受装修风险的投资者，25 万欧元的“改建/古建”档位是唯一能保住旧价格的方式——但这是一个项目，而非拎包入住的成品房，可选范围也大幅收窄。

你依然能得到什么

核心权益没有变。希腊黄金签证 授予欧盟居留权，且持有该身份没有最低居住要求——对希望在欧盟有个落脚点、又不想立即搬家的中国申请人很实用。身份通常在 2–4 个月 内获批；作为欧盟居留许可，它可在申根区内短期免签通行——请注意，这是居留许可的通行权，而非希腊护照那种 180 多个目的地的免签数（后者只有在入籍后才能获得）。

希腊承认双重国籍，而在居留阶段你保留中国护照——这是居留许可，不是第二国籍。这一点很关键：中国不承认双重国籍，而黄金签证并不强迫你做出选择。通往希腊（欧盟）护照的道路则很长：7 年的真实、连续居住，外加希腊语言与入籍考试。所以入籍是一项真正的移居承诺，而居留本身负担很轻。

关于出租禁令

短租禁令打破了一个常见假设——以为公寓能靠度假出租自负盈亏。如果你的模型依赖 Airbnb 收入，那么这笔账要重算。长租和资产增值仍然可行，但请据此规划这套房产的回报。

现实中的替代方案

如果希腊的新价格超出你的预算，另有三条路线值得权衡。

• 葡萄牙黄金签证——同样是欧盟“居留转入籍”路径，入门门槛更低，约 21.6 万美元，但目前因积压，办理周期为 12–39 个月。逻辑相同，节奏更慢。
• 巴拿马合格投资者签证——30 万美元 起，约 30 天 即获永久居留。不在欧盟，但若拉美据点适合你，它更快、更省资金。
• 巴拉圭投资者居留——预算之选，7 万美元，需时 3–6 个月。成本低，护照分量也轻得多。
• 奥地利财务自立居留——一个欧盟替代方案，办理约 3–6 个月，但受制于严格的年度配额，时机是赌注所在。

关于生活、税务与回国出入境的整体情况，可参阅我们的 希腊国家指南。如果你在 SAFE 额度下安排资金出境，或在评估 CRS 税务居民身份的影响，请在出手前先做好测算——房价只是预算中的一行。

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如果希腊仍在你的候选名单上，希腊黄金签证项目页 列出了现行门槛和时间线——在咨询顾问前，这是一篇不错的延伸阅读。